实录:2016博鳌房地产论坛:改变的力量

焦点网友99001092438 2016-08-11 17:24:56
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主题:改变的力量 时间:2016年8月10日—13日 地点:海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店 媒体支持:搜狐焦点网 论坛背景: 博鳌房地产论坛源于2001年8月,已连续成功举办十二届,是中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛,是中国地产智慧尖峰对撞的顶级盛会!论坛的定位是中国地产界首脑

主题:改变的力量

时间:2016年8月10日—13日

地点:海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店

媒体支持:搜狐焦点网

论坛背景:

博鳌房地产论坛源于2001年8月,已连续成功举办十二届,是中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛,是中国地产智慧尖峰对撞的顶级盛会!论坛的定位是中国地产界首脑级会议、中国房地产界思想性论坛。

--------------------------以下为直播内容--------------------------

主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,大家上午好!欢迎各位来到海南,来到2016博鳌(楼盘)房地产论坛现场,大会因你而精彩。

回首过往几年,中国房地产行业经历从“下行”、“转变”到“改变”,发生着前所未有的深刻变革。这些变革,体现在政策、体现在市场、体现在价格、体现在模式,体现在几乎我们能想到的领域,都已经变得和以往不同。

诞生于2001年,承载中国房地产行业智慧尖峰对撞的顶级盛会——博鳌房地产论坛,作为中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛,历经16载风云际会,也因应行业形势发生了改变。

十六年来,流传在行业内许多年的博鳌房地产论坛精彩记忆,有一天也会在我们的脑海中逐渐远去。但这无可避免,因为房地产行业一直在向前发展,总会有改变。所以,我们现在需要更加关注中生代、新生代的力量,他们将发出怎样的声音?他们怎样看待如今的行业?在行业改变之时,他们会选择引领企业往什么方向发展?坚持“反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维”的旗帜,这是博鳌房地产论坛此前曾经在做、现在仍然在做的事情。关键时刻,博鳌房地产论坛继续与房地产精英们一起站在新的历史入口处,思考与研判改变中的房地产行业,共同激荡和凝聚出最厚重的中国房地产思想华章。

博鳌16年,我们见证了许许多多值得铭记的行业盛事,无数人和事在此间汇聚,为行业健康长期发展而发出自己声音,碰撞出更多的机会与道路,展现地产人所能迸发的力量。因此,2016博鳌房地产论坛主题是“改变的力量”,在改变的主题下,让我们一起为房地产寻找通往未来的路径。

接下来,请允许我们代表主办方观点地产新媒体,联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报,再一次欢迎各位朋友的到来,谢谢大家。

下面,请允许我介绍一下出席本次论坛的领导和嘉宾,他们是:

陵水县人民政府副县长龙丁敏女士

中国房地产业协会原副会长朱中一先生

中房集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏先生

著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生

著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生

著名经济学家、全国政协委员、政协经济委员会委员贾康先生

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

金地集团(600383,股吧)董事长凌克先生

中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松先生

路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生

今典投资集团董事长张宝全先生

凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生

朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明先生

中国信托业保障基金有限责任公司董事长许志超先生

中原地产中国大陆区主席黎明楷先生

保利地产(600048,股吧)集团副总兼东南区域董事长余英先生

阳光城(000671,股吧)集团股份有限公司总裁张海民先生

海亮地产控股集团总裁周迪永先生

麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生

正荣地产控股股份有限公司总裁、中国房地产业协会理事林朝阳先生

上海(楼盘)红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长张华容女士

原海南省建设厅副厅长林克昌先生

广东省房地产业协会会长蔡穗声先生

绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军先生

印力集团董事长兼首席执行官丁力业先生

中梁地产集团董事长杨剑先生

绿城小镇集团副总经理俞丽娅女士

中锐地产集团总裁李斌先生

中信证券(600030,股吧)股份有限公司董事总经理高愈湘先生

海南绿城高地投资有限公司总经理张超先生

著名经济学家向松祚先生

广州富力地产股份有限公司董事长助理陈志濠先生

五矿地产有限公司副总经理杨律先生

戴德梁行亚太区董事局主席、大中华区行政总裁张国正先生

莱蒙国际集团有限公司副总裁、首席运营官钟辉红先生

北大资源集团副总裁兼首席品牌官衡东妮女士

世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟先生

国瑞商业集团董事长张瑾女士

美林基业集团有限公司执行总裁刘根智先生

中国工商银行(601398,股吧)投资银行部研究中心房地产行业首席分析师、高级经济师柳阳先生

阳光100中国控股有限公司首席运营官林少洲先生

融侨集团品牌营销中心总经理张岩先生

中国奥园地产集团副总裁麦泽年先生

路劲地产集团有限公司联席董事刁露女士

宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华先生

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生

深圳(楼盘)市地铁集团有限公司物开总部党委书记、副总经理郑英女士

碧桂园集团海南区域总裁兼东北区域协管领导叶剑清先生

亿达中国控股有限公司副总裁暴洪奎先生

富力地产公共事务总经理、惠东公司董事长林小溪女士

欧派家居集团营销总经理阳永清先生

海航地产集团有限公司董事长兼总裁呼代利先生

信泰资本创始合伙人、总裁蓬钢先生

高和资本执行合伙人苏鑫先生

好屋联合创始人、CEO陈兴女士

东南电梯董事长秦健聪先生

《每日经济新闻》编委蔡战波先生

搜狐焦点总编辑杨丽娜女士

华夏时报编委程凯先生

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时,我代表论坛主办方,感谢2016博鳌房地产论坛的合作伙伴们,他们是:绿城管理、海南绿城蓝湾小镇、欧派集团、东南电梯、民生易贷、三六五金服、SKYLINE思凯来、5100西藏(楼盘)冰川矿泉水。同样,我们也热烈欢迎陵水财政局、国土局、房管局、住建局及商贸局领导们的光临。

接下来我们即将进入致辞环节,首先有请第一位致辞嘉宾,陵水县人民政府副县长龙丁敏女士,掌声有请。

龙丁敏:尊敬的各位来宾、女士们、先生们,大家上午好!欢迎大家又来到珍珠海(楼盘)岸美丽陵水,很高兴今天再一次来参加这个论坛,我又看到了老朋友,又再见到了很多很熟悉的面孔,非常高兴好朋友们再次来到我们美丽的陵水。在此,我谨代表陵黎族自治县委,陵水县黎族自治县人民政府对各位的到来表示热烈的欢迎,对长期以来关心、关注并支持陵水房地产事业发展的各界朋友、各位媒体朋友表示衷心的感谢。

相信大家都已经亲身感受到陵水是一个非常漂亮的地方,这里有山、有海、有蓝天、有沙滩,有森林、有瀑布,更重要的是这里没有雾霾,有清新的空气。

陵水是地处北纬18度,空气舒适、气候宜人,是处于海南的黄金旅游线上,让陵水具得天独厚的天然优势、后发优势,这里孕育着山、河、湖、岛、泉、海、湾等丰富的自然资源,三湾三岛两湖两山一水是对这里美好风景的概述,时时焕发着绿色发展的勃勃生机,处处蕴藏着绿色崛起的巨大能量,这里集海陆空无缝连接的交通体系为一体,东线高速公路、海南环岛高铁贯穿境内,陵水到海口也就一个半小时,陵水到三亚(楼盘)就20分钟左右,是属于大三亚旅游经济圈的1小时经济圈内,年初海南省首家异地城市候机楼陵水候机楼也正式试营业了。这里还集着一带一路、互联网+、南海开发、国际旅游岛先行实验区于一体。

陵水县委县政府以创新、协调、绿色、开放、共享的五大理(楼盘)念为引领,紧抓战略机遇,紧跟海南的绿色发展、科学发展的主题,围绕着生态立县、创新兴县、智慧强县的发展思路,全力加快发展,推动产业转型升级,现代农业、信息技术、互联网+等产业逐步形成,龙头带动,县域经济也取得了跨越式的发展。陵水从原来的一个小县现在一跃成为海南省经济发展的示范县,全县的国内生产总值连续多年增速高于全省的平均水平,地方一般公共预算收入也多年位居全省的第三,被誉为海南新的经济增长极。

除此之外,陵水还具魅力的资源,为我们打造一个宜居、宜养的居住环境,提供了不可复制的优质条件。相继吸引了绿城、雅居乐、碧桂园、富力、恒大等等的房地产大企业,相继落地在陵水。

而博鳌房地产论坛作为中国房地产行业中最权威、规模最高、规模最大的全行业论坛,在业内也有着广泛的影响力和平台效应,他们也连续两年选择在陵水召开,选择在美丽的清水湾,选择在绿城蓝湾小镇召开,这是选择了陵水蓬勃发展的过去,更是选择了陵水峥嵘崛起的未来。借助这个平台,陵水得以和各界朋友们共话合作、齐谋发展,希望在接下来的几天内,参加论坛的各位新老朋友能真正地感受陵水的自然美、人文美,感受陵水人民的热情好客和陵水的无限活力。

最后,预祝2016博鳌房地产论坛取得圆满成功,祝各位来宾身体健康、万事如意,谢谢。

主持人:非常感谢龙县长为我们带来的精彩致辞,也欢迎大家常来海南,常来陵水。接下来有请每日经济新闻编委蔡战波先生致辞,掌声有请。

蔡战波:尊敬的各位嘉宾上午好!我是每日经济新闻编委蔡战波,每日经济新闻是本次博鳌房地产论坛的主办方,我谨代表每日经济新闻和各方主办方欢迎各位嘉宾的到来。

2016年在房地产市场上一定是一个值得纪念的一年,可以从三个方面来讲:第一,在销售方面,对绝大多数房地产企业来说,销售额肯定是最佳的一年,但是这也是很多企业在苦苦寻求出路的一年。虽然中央的去库存政策让各地房价涨了起来,相信各位同样也有感觉,在房价上涨的背后,土地市场上涨的速度更快,房地产的融资成本虽然降了下来,但是房地产开发的人工成本、税费却在快速上涨。第二,在资本市场方面,万科因为股权分散的结构,导致了现在群狼蚕食的局面,一度想推行的房地产轻资产化,也因为证监会、保监会、银监会的一系列政策,导致提升难度很大。第三,在房地产创新方面,社区O2O、众创空间等一系列革新取得成功的很少,很多企业现在感到非常渺茫。在转型方面,很多房地产商要求转型为城市运营商,但是怎么经营好城市,到目前为止还没有答案,所以我们希望在这两天的论坛当中,能给各位灵感,找到问题的解决办法。

每日经济新闻作为全国主流的财经媒体,在这方面我们要做出自己的努力。今年9月—12月,我们在长三角、珠三角、成渝经济圈将展开深度讨论,深入研究深耕城市圈,开拓发展第三业务的可能性,到时也欢迎各位光临。

最后预祝本次大会圆满成功,谢谢大家。

主持人:感谢蔡先生。接下来让我们掌声有请搜狐焦点网总编辑杨丽娜女士致辞,掌声有请。

杨丽娜:尊敬的各位来宾,大家上午好!很高兴又在8月与大家齐聚博鳌,畅谈房地产的变革,我是搜狐焦点的杨丽娜,作为房地产媒体的从业者,很荣幸可以在这里和大家分享我对2016年房地产的一些看法,本次博鳌房地产论坛的主题是“改变的力量”,我做了一个统计,博鳌房地产论坛已经连续举办了16年,其中7次以改变、改革、转型为主题,改变也是历届会场上出现最频繁的关键词。随着我国经济结构调整不断深入,房地产行业也载货低缓、或奋进的经历了变化,首先是市场的变化,借助上半年楼市去库存和政策维持宽松的东风,房地产市场的交易量较2015年大幅提升,成为拉动经济增长的重要力量,在一线城市的带动下,二线热点城市也表现抢眼,特别是在3月份,一线城市政策收紧之后,武汉、成都、天津等二线城市都呈现了良好的增长态势。近期市场一个显著特点就是一线市场降温,二线城市开始全线疯狂。一二线城市去库存势头向好,长期库存压力得到了缓解、释放,但是三四线城市压力仍在,房地产市场城市分化严重,风险仍然存在。

其次,转变的还有房地产行业的开发商的产品,上半年一线城市有两个重要特点,一是改善性需求转变为新刚需,成为推动房地产市场上升的核心力量。二是由于地价不断上涨和宽松的信贷政策,导致新房高端化趋势明显。以北京为例,今年上半年北京市高端住宅成交3039套,同比增长95.5%。

市场需求的转变必然引发产品的升级,其中主要趋势有以下几点,首先是精装修和全装修普及,为了增强用户体验和服务,同时也是响应政府号召,很多开发商在大力发展精装修项目,用户的接受度也逐渐提高,相信未来这个趋势会从一线城市扩展到二线城市,乃至三线城市。其次是产品功能的升级,现在的消费者需要的是具备全方位性能的产品,要空间最大化、产品智能化,简单来说,除了最基本的居住需求,还要满足客户健康、安全、娱乐、社交等各方面的需求。第三是互联网行业的转变,去年互联网+的风潮席卷了各个行业,房地产行业也不例外,从销售到服务,互联网思维和技术正在不断地影响房地产行业的变化,而短短一年时间,互联网又相继出现了直播、VR等新风口,相信大家都耳熟能详。如何在这些新兴的产品、技术与房地产进行嫁接,并打通痛点,这是我们值得思考的问题,搜狐焦点作为一家互联网企业,也在充分发挥着血液里流淌着的互联网基因。今年,我们会推出房地产首个全国垂直直播栏目“楼市晚自习”,与用户面对面沟通楼市话题,成为用户购房的能量来源地,另外我们还重磅打造了VR样板间,为购房者提供高科技的看房体验。

改变是前进的马达,是发展的动力,很荣幸我们身处改变之中,可以见证改变的力量,预祝本次大会圆满成功,谢谢大家!

主持人:感谢杨丽娜女士为我们带来的分享。下面有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。

陈诗涛:尊敬的各位领导、各位来宾、各位媒体朋友。昨天晚上樊纲老师在接受媒体采访的时候说了一句话,楼市的暴涨不能简单地归结于货币超发。今天早上经济学家早餐会里,所有的开发商的大佬们都讲到一点,房价追不上地价。昨天晚上陈启宗先生接受的访问里面又谈到一点,房地产行业需要很健康的四季更迭,老是过夏季,这样的行业是不健康的。这是三个角度,一个是学者,一个是开发企业家,还有一个是社会企业家,每个人的角度都不同。

2016年,自然灾害一波又一波,更经济的L形盘整同样使人揪心。即使上半年房地产市场在一二线大部分城市如此火热,但是房价的高涨却使得开发商有点心惊肉跳,因为高房价的后面高企的地价更加让人害怕、让人难以判断。所有人似乎都在欣喜中担心,可持续的生产链该如何运转得更好?

回顾二十年前,房地产业的市场化刚开始起步,博鳌房地产论坛十六年前可谓顺势而创立,那么,再往后看20年,行业又将如何?博鳌房地产论坛又是怎样?

从创立开始,博鳌房地产论坛一直期望与优秀的企业一同前行,在专注中坚守专业,坚守品质,坚守思想的质朴与高度,坚守观点的犀利与建设性。这就是"不变"。

而博鳌房地产论坛十六年的一路发展, 从单纯的一个思想盛宴逐渐演变成了行业的一个不可或缺的平台:产品越来越垂直细分,产业越来越广度拉伸。这或许就是"改变"

正如今年论坛的主题,我期望博鳌房地产论坛与在坐各位一样,面对未来将是"使用"而不是"拥有"的时代时,我们必须时刻拥有改变的力量。

这里向各位做个小汇报,本届博鳌房地产论坛绝对是承上启下的一年。大家可以看到今天出席论坛的嘉宾们,他们横跨五零、六零、七零年代,还有九零后掌门人。他们特质各异,并带领着各种风格迥异的企业。可以这么说,优秀的将继续优秀,而更多新势力、新一代已经开始准备超越。所以,请大家与我共同相信, 正是这些跨年代而同样努力追求的他们的存在,房地产这个行业才可以传承、才可以有新的希望。

最后,预祝论坛圆满成功! 谢谢大家!追求的他们的存在,房地产这个行业才可以传承、才可以有新的希望。

主持人:谢谢陈诗涛女士的致辞。尊敬的各位来宾,本次大会的嘉宾致辞环节到此结束,接下来正式开始今天上午全体大会的议程。

高库存与短缺同时并存的中国房地产,根源在于结构性问题仍然没有解决。供给侧改革新节奏下,这一次调整将和以往完全不同,中国房地产的全新时代会是何种景象?

因此,我们今天上午大会的议题是“宏观篇:结构化改革与房地产之问”。下面即将展开的是演讲环节,我们很荣幸的邀请到:中国房地产业协会原副会长朱中一先生;著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生;香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生;中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松先生等嘉宾为我们奉献精彩演讲。此外,上午大会还安排了两场博鳌房地产论坛传统重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”以及第一场“地产精英博鳌论剑”。

接下来正式开启演讲环节,首先有请第一位奉献演讲的嘉宾,中国房地产业协会原副会长朱中一先生为本次大会致辞,并做开幕演讲,演讲的题目是“下半年房地产市场走势”。掌声有请!

朱中一:女士们、先生们,大家上午好!很高兴应邀前来参加本次论坛,下面我就今年下半年的房地产市场走势谈点个人看法。

在讲下半年房地产市场走势前,先简要回顾一下上半年的情况。今年2月起,在稳增长、去库存的背景下,有关部门先后出台了降低商业性贷款首付比例、下调契税等多项优惠政策,全国的房地产市场在一线城市和部分热点二线城市的带动下,批判的企稳回升,三四月份部分城市量价齐升。随后在中央的指导下,热点城市采取了降温的措施。全国上半年,商品房的销售面积和销售额分别同比增长了27.9%和42.1%,房地产开发投资增长了6.1%,土地购置面积同比下降幅度明显收窄。一、二线城市土地市场活跃,全国土地成交价格由去年全年同比下降23.9%转为同比增长10.2%。去库存初见成效,全国6月末的商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米,一些地方去库存明显加速。在市场快速企稳回暖的同时,城市之间的分化依然明显。一些城市房价、地价过快上涨,特别是一、二线城市高价地频现,其风险不可不防;另外,一些三、四线城市和部分二线城市的去库存任务依然很重。

分析下半年的市场走势,一要分析市场本身的供求关系,二要分析政策走向,因为我国房地产市场还是由政策主导的市场。

现场嘉宾聆听

从市场的供求关系看,房地产经过十几年的快速发展后,供求关系已发生了明显变化,总量基本平衡,一些地方还出现了阶段性、结构性过剩,房地产市场已明显进入了增速的换挡期,结构的调整期。今年上半年市场的快速回升,主要是在去库存背景下,货币和信贷政策的宽松,既使自住性和合理性改善购房快速释放,也有一些投机投资因素的推动。下半年,支持居民自住性、合理改善性购房需求的政策总体会保持稳定,热点城市的部分政策也会结合当地市场情况已经或可能做进一步的调整,土地等供应业会增加。估计全国7、8月份的成交量会延续今年5、6月份的环比下行、同比上升的态势。今年9—12月的全国的成交量,因为去年同期成交量的基数较大,预计同比增幅将回落。但纵观全年,商品房的成交量、成交价和房地产的开发投资肯定会创历史新高。

从政策导向看,建议大家认真学习领会7月26日政治局会议的精神,我个人认为至少有5个方面的内容与房地产关系密切。

一、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,有效防范和化解金融风险隐患,抑制资产泡沫。尽管上述三句话在原文中不是连着的,但我觉得是有联系的,预示着热点城市将严格实施差别化的住房信贷政策,以抑制房价、地价的非理性上涨。

二、再次强调去库存是今年的五大重点任务之一,同时强调去库存和补短板要同引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。

三、坚定不移地推进供给侧结构性改革,引导良好发展预期的组合政策,提高政策质量和透明度,用稳定的宏观经济政策稳定市场预期,用重大改革措施落地增强发展信心。我个人认为,这一条是统领宏观经济的,同时对引导房地产业的平稳健康发展至关重要。在房地产领域,如何结合供给侧的结构性改革,推进与住房有关的土地、金融和财税制度改革,这也是我们行业内通常讲的地根、银根和财税制度的改革,确实非常重要。另外,本人还建议政府一定要在摸清居民住房底数、土地供应实际情况和人口变动趋势的基础上,按照盘活存量、增加有效供给的原则,认真编制“十三五”住房发展规划,并注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场方面的责任,构建以需求为导向、以住宅发展规划为指导的购租并举、市场配置和政府保障相结合的住房供应体系。

搜狐焦点总编辑杨丽娜女士仔细聆听

这里需要说明的是,我这里讲的与住房有关的土地、金融、财税等政策措施,不是新的内容,而是在十八届三中全会决定和国家之后发布的新型城镇化规划中都已经提到的内容,关键是上述一些改革措施和配套制度的落地问题。本人也理解,任何一项重大改革措施和政策的出台,都会遇到一些现实问题,都需要进行充分的论证和广泛的征求意见。但我深信,按照中央的顶层设计和要求,上述重大改革措施与政策在“十三五”期间都会先后落地,届时,我国房地产业的平稳健康发展更加有了完善的制度保证。再加上互联网思维和技术的广泛应用及不动产登记大数据的支撑,为制定精准的政策提供了依据。

四、注重时机、灵活调控,把握好重点、节奏和力度,我认为,在房地产领域,就是要进一步完善中央管宏观并实施分类指导,地方政府在中央宏观指导下因城施策,对当地房地产市场的平稳健康发展负责。

五、通过有效的市场竞争,提高资源配置效率,实现优胜劣汰和产业重组,提升产能过剩行业集中度,积极推进科技创新,增强核心竞争力,加快推进新旧动能转换。今年上半年房地产行业的企业优胜劣汰、产业重组和行业集中度提升,已明显加快,企业优胜劣汰、兼并重组、合作开发等案例不断增多。今年上半年前十强企业的销售额也都超过了500亿元,估计全年销售额超过1000亿元的企业可能在十家左右,万科有望超过3000亿元。当然,万科也好,有关的骨干企业也好,都有必要从近一个时期以来"万科股权之争"中吸取教训,在关注企业规模扩张、业绩提升的同时,还要关注企业的治理能力和现代企业制度建设,这样才能进一步把企业做强做优做大。

对下半年的市场走势,我归纳为这样四点:一是政策保持相对稳定,市场发展总体平稳。一些引导良好发展预期的组合政策,虽然它们的出台还有一个过程,但我们必须关注;二是销售和开发投资会创历史新高,行业集中度也将继续提高;三是去库存效果进一步显现;四是城市之间的差异依然明显,分类指导,因城施策依然是今年下半年调控的主基调之一。

现场嘉宾聆听

从更长一些时间,或者在2020年前看,尽管我们还面临着不少的困难和挑战,但促进房地产健康发展的最基本条件没有变,那就是城镇化的持续推进和城镇人口的增加。到2020年全面建成小康社会目标的实现和居民收入的稳步提高,新兴产业的发展和百姓消费升级的需要,及重大改革措施的落地和法律法规制度的更加完善和配套,这些都将为住宅产业、产业园区地产、旅游地产、养老地产等发展提供了新的空间。更何况,我们的一些优秀企业已经过了一二十年、二三十年的磨练,积累了丰富的经验和较强的实力,完全可以走出去开拓市场。所以本人相信,我们的行业和我们的优秀企业,一定能在"创新、协调、绿色、开放、共享"五大发展理念的指导下,在2020年前,在发展的质量、效益与专业化等方面迈上一个新的台阶。

接下来的这位奉献演讲的嘉宾是著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生,樊纲先生的演讲题目是“如何看待流动性陷阱与房地产市场变化”。

著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生

樊纲:今天我想讲的主要问题就是,回想过去的一年,最大的一个房地产的现象,就是两极分化问题,一二线和三四线分化差距的问题。这个话题过去也讲了多年,是城镇化战略的偏差问题。到了这次出现两极分化之后,我说我们到了再反思这个问题的时候了。所谓城镇化和城市化,你要抠字眼的话,没有什么大的差别,都是农民要进城,但是在实际执行当中,在指导思想上,在政策落地上,这两个是有差别的,特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展,鼓励小城镇发展。结果是大家还是往大城市走,大城市的规划一再突破,刚做一个500万的,接着就有1000万人了,深圳前两年做一个800万人的规划,现在已经是2100万人了,土地也受限制,公共产品也受限制,基础设施建设做的规划小而又小,结果就是大家都很拥挤,房价飙升。在另一端,在一些小城镇,好的想法是我们到小城镇发展产业,去创造就业,结果小城镇没这个功能,企业到哪儿去发展,它要根据各种条件,人往哪儿走?人是有理性选择的,是趋利避害的,他要找就业,要找收入,找比较好的收入的就业,小城市提供不了。结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。所以这个基本的问题是违背了城市化的基本规律,城市化在早期阶段一定是人往大城市走,因为大城市提供聚集效应和规模效应,才能使更多的产业发展,更多的就业能够提供,包括人的聚集带来服务业的发展,人的聚集带来了时尚产业,带来了各种文化的发展。这是年轻人所需要的。所以你说人往哪儿走,你就问问你的孩子,你还不用问城里的孩子,你问问农村读过高中的孩子,他会留在小城镇吗?别说你去了,他都不去。这是城市化的规律。

樊纲表示:一定是大城市首先发展,小城市人口流失,要经过一代、两代甚至三代人退休的时候,人口开始回流的时候,小城市的人口才会稳定下来。

樊纲:我讲两个问题,第一,说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了,刚才我说“流动性陷阱”这个词大概指的是这个。一切价格上涨跟货币当然都有关系,货币是像水一样的,有任何的缝隙它都会钻过去,猪肉价格也是它,蔬菜价格也是它,房地产价格也是它,都是有货币的原因,货币是一般等价物。但是你仅仅批判一般等价物,解决不了你的问题,而且在某一个时点上,某些阶段上,你的价格变化不一定就是因为货币增长。这两年的货币比前两年增加的更少了,为什么房地产飙升了,前两年为什么不飙升?说货币多了,货币怎么不到三四线城市,怎么都到一二线城市了?它现在不到猪肉那里了,怎么就到房地产来了?怎么去年炒股,现在不炒股了?把这个责任推到一般的货币上,货币政策现在基本是中性的,不能紧缩,也不能增加,但为什么就变成它的原因了?大家说现在老百姓手里钱多,老百姓手里钱多是因为货币增多了,还是他的收入增长了?如果说房地产市场的需求增加,是因为贷款特别宽松,这里面有货币政策的问题,但是好像最近这一年多来也没有特别宽松,对二三线城市宽松一点,好像有一段时间对一二线城市有一点宽松,但是马上又收了。房地产媒体的记者一提问题就说,现在是不是因为货币多了导致房地产价格上升?你去分析分析原因吧,这话如果再说下去,你刨根问底,你自己去刨一刨。

樊纲:房价到高是因为地价高,现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题,诸位都是做企业的,这地价不是你拍出来的吗?你要不预计未来的房子卖得比现在好,你为什么拿这个地?是因为我们现在的地再不拿,我们没活干了。那我就要问一问,为什么有那么多的房地产公司?你们为什么不兼并、重组一些?为什么不淘汰一些?为什么还要去拿地?拿地的成本高了,劳动成本高了,建筑成本高了,你要亏损了,你为什么还要拿地?那就怪政府,意思就是地价太高是政府要价太高,政府在这个地价问题上的职责,就是把级差地租都收走,就是把你的超额利润都榨干,让你只拿平均利润,这是政府的公共职责,至于政府拿这个去干什么,他有没有干正事,这是另外一回事,这是要监督政府的问题。所以作为专业人士,就不要再讲这些外行的话,这听了多年了,今年好像这个问题还特别严重,大家都抱怨地价太高了,你嫌高可以不要拍。对市场的分析,对市场的预期,很多不是老百姓市场,很多是因为我们内部在引导,引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是,高了就好,引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法,说房价高了才能去库存,你要再把房价涨上去,你能把人留下吗?可能会暂时解决一部分库存问题,但是根本问题你能通过房价高去解决吗?大家买了那个房子将来有人租吗,有人接手吗?所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。

接下来即将进行的是第一场博鳌铿锵行主题讨论的环节,稳增长和调结构,中国经济结构化改革已经到了攻坚战的阶段,去杠杆和去库存已经成为了市场和政策意见的共识,房地产行业身处其间面临两难,作为支柱性的行业又该如何破局呢?第一场博鳌铿锵行主题讨论的主题是:结构化改革与房地产角色。

参与讨论的有:中房集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏先生著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生。

樊纲:我们看到房地产从2009年以来因为调控一路低靡,特别是2014年、2015年两年投资下滑,从原来20%左右的投资增长幅度,一路下降到去年的1%,几乎要突破底线了。从去年下半年以来,提出了去库存,促进房地产业健康持续发展,去年开始回升,到今年1—4月份就出现了一个爆发的行情,主要是在一线城市。

单伟豹:在我看来,我们没有觉得有什么难的,在房地产本业来看,这个发展是非常自然的,由一手房开始转向二手房的成交,全世界成熟的城市都是二手房比例更多,中国还不是,我们还在发展,但是近三年它的总面积没有增长,今年的成交可能超过10万亿,那是因为它价格上升了。现在只做新房子的供应,将来你的增长潜力是很少的,这一块饼只有那么大,你将来再要增长的话,你要吃掉别人的市场份额,那就不是太容易的,和前10年相比,它每年总量增长很大,你只要跟上这个增长,你的公司增长就会很快。

胡伟俊:现在回顾过去的半年,房地产行业确实起了一个定海神针的作用。去年中国房地产投资几乎是零增长,今年现在是6%的增长,差不多就是贡献了一个点的GDP。我们知道现在中国经济增长率大概就是6%到7%之间,一半的经济增长可能是消费,来自服务业,另外一半还是来自投资。来自投资里面可能有1/3是从房地产来的。换句话说,如果现在房地产增长不是6%,还是像去年一样零增长,我们的基础设施投资现在是20%的增长,如果房地产是零增长,基础设施要做到30%的增长,市是很困难的。我们今年经济可以守住在6.5%左右,房地产政策的稳定起了一个非常重要的作用。

胡伟俊:从另外一方面看,我们看到现在的股市,从年初以来,美股已经涨了6%,周围的亚太股市都是比中国市场表现要好的。这说明什么呢?说明海外投资者现在觉得中国经济不会崩盘。但另外一方面,他可能对中国的经济还是有疑问。有什么样的疑问呢?中国经济接下来的增长动力从哪里来?这个疑问15年前大家提出来过,当时中国经济处在一个比较低的位置,但是在之后中国找到两个非常有力的增长动力,一个是房地产,一个是出口。出口现在增速在下降,当然中国的出口市场份额没有缩小,但是全球出口这个饼在缩小。另外一方面我们也看到房地产的增速在下滑,很难再像过去那样有平均20%几的增长。这个经济增长的动力从哪里来?所以我非常认同樊纲老师的观点,中国接下来经济增长的动力,可能房地产还是很重要,但是我们可能看到在房地产上面,中国的地区分化产生这些规模经济,这些东西带来的对中国经济增长的动力会更加重要。

麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊

孟晓苏:中国的经济的动力,特别是从传统产业方面的动力,一个是基础设施建设,这些年作为主引擎,另一个就是房地产通过拉动消费,也作为国民经济主引擎,这两个引擎哪个熄了火把斗争不行。前几年在房地产投资低靡的情况下,政府加大基础设施投资,在一定程度上缓解了投资下滑的压力,但是现在已经被地方债过量给堵死了,现在就要想办法把投资主体转移到企业,光这个还不行,现在还要想办法启动房地产主引擎。这也是我们在座的各位在这里讨论的主要方面,房地产的主引擎作用怎么发挥。一说到现在的房地产,人们就关注现在的房价,一谈到现在的高房价,很多媒体就气不打一处来,到底是谁的错?刚才樊纲教授讲了一个头,樊纲教授说,高地价不是你们这些人买下来的吗?面粉贵不是因为有买家吗?当然我知道有些人不服,你不能说面粉卖贵了,我为什么还买?我如果不买我会饿肚子。如果我们把这些话讲到地方政府官员那里去,说谁让你卖那么贵,你们才是高地价的推手,他们也不服,他们会说,我是按规矩办的,我这个高地价是为了城市发展,我也没有贪污。所以现在这些问题的争议已经摆在面前,到底该赖谁?或往深了说,这到底是什么原因,造成了现在这个地价不断推升?好在刚才樊纲在开始就给大家讲了一个关于中国城镇化发展的问题,其实我看他这两个题目,开始讲的这个总题目和下面的分题内容是联系的。为了把这个观点讲得清楚一点,请樊纲再讲几句。

樊纲:确实像你说的,是这么一个思路,我先讲的城镇化问题,城镇化导致什么情况呢?大城市一个劲地控制用地,小城市那里敞开了口供地,有的小城镇还给补贴,地价又便宜,地方政府忽悠,我们这里要建国际大都市。我接到过一个县级市的邀请,他们有18个镇,他说我们要打造18个什么国际名城。那都是忽悠。所以土地供给侧的问题就来了,一方面是限制用地,一方面是敞开供地。结果小城镇仍然没有发展,没有就业、没有人口。现在这个划分,用一线、二线已经无所谓了,你就用人口流出城市和人口流入城市来划分,人口流入城市,那个房地产有点积压都没问题,早晚都能卖出去,人口流出城市,你即使积压不多,现在有在建的盘,将来都会有问题。所以从这个角度讲,我说我们要分析深层次的原因,打板子要打到地方,房价只是一个表面的现象,房价后面的这些问题,特别是还没说到农村的土地的问题,农村的宅基地还没利用起来。法国的农村的房子,是60年代以后城里人到农村买房,把法国的农村稳定下来了,他把那个搁粮食的仓库都买下来,把它改建一个Loft之类的。

单伟豹:有关土地的政策,在一线城市、二线城市,有几个方面是中央政府必须要考虑的,第一个是我们的城市改造,对于拆迁方面的政策法律到现在还没有,基本上每个拆迁的项目都要业主百分之百同意才行。在香港,以前是90%,现在变成了80%,就是说在一块地有80%的居民同意拆迁了就可以开始拆。深圳本来说会出台95%同意就拆迁,但是现在不出台这个政策了,不知道是什么原因,只要有一个钉子户阻碍,就不能拆迁,大大阻碍了城市更新的步伐。第二个是容积率,只要容积率定了,就没法改了,为什么不能灵活处理一下,改善一下真正的一线城市、二线城市的土地供应?这才是真正把房价压下来的一个很好的作用。

胡伟俊:我非常同意刚才几位老师的说法,现在中国房价的问题背后是土地供应的问题,特别是土地供应的地区的不平衡,这个制度接下来一定会改变,我们看中国几千年的历史,土地制度通常不会经常改变,但是一旦改变,都会有非常巨大的影响。    15年前中国出口发展起来了,它让很多农民从农村到城市,让城市的生产力上升,这样创造了很多的需求,政府通过垄断土地得到大量的资金,用来进行基础设施投资,然后进一步推升了生产力,这个正态的循环我们已经做了15年,现在我们的出口也不行,整个经济有下行的压力,所以我们原来的制度可能有问题。我非常同意刚才几位老师的看法,未来我们的土地供应制度应该有更多的改变。

孟晓苏:从改革开放到现在36年,36年中,正是这些不断地突破原有的思路的束缚,包括突破原来的法律和法规的束缚,中国人才走到今天,这就是这次论坛的主题,叫“改变的力量”,当年如果不是安徽农民突破了法律的束缚,走向了承包制,就不会有后来全国农业的发展,和后来推动全国的改革。当时如果不是推动了住房制度改革,改变了过去那种单位分房的形式,也不会出现今天商品房的发展,现在我们又面对着新的变革,今天我们这个论坛以土地制度为供给侧改革出谋划策,也为改革的力量开了局。我们这一轮的讨论就到这里,谢谢大家。

讨论环节结束。接下来是香港恒隆集团恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生,演讲题目是“我对中国经济及房地产的几点看法”。

香港恒隆集团恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

陈启宗说到英国脱欧问题时候,认为对亚洲是好的,有一部分英国的金融公司会转移到亚洲来,特别是香港和新加坡应该是得益者。

陈启宗认为世界经济的引擎主要是两个,一个是美国,一个是中国。世界经济的重心从大西洋向太平洋转变,这是一切肯定的。

陈启宗说到2008年世界金融危机时候,认为中国政府的4万亿投入市场,认为中国是最果断,做得最好的,也得到世界的认可。

陈启宗:中国经济不会崩盘,我们也不能太多依靠出口,公共投资也已经到了一定的极限,唯一的就是消费,消费增速也在减弱。应该思考是如何刺激经济?

陈启宗开玩笑说,他非常不喜欢住在新加坡,虽然那个地方有很多好处,为什么不喜欢住在那里呢?因为每天都是夏天,每天都非常热,对人的发展不是最健康的,有春夏秋冬才是最好的。

从气候喜好延伸说到,冬天来的时候,就该做冬天的事。同样的,要求国家的经济体永远上升也是不切实际的,从前是9%、10%,甚至更高速度的增长,现在慢慢的减速了,好多人就很不自然了,好像不习惯。只要社会稳定,就业能够解决,经济增速的放缓未尝不是一件好事。

陈启宗对楼市投资,楼市分化问题时候表示,不要管是一线、二线、三线还是四线,我们要看是人口流入还是人口流出,特别是你在看一些二线城市的时候,有些二线城市是人口流入的,有些二线城市是人口流出的,得具体分析。

陈启宗演讲结束后,接下的是中国银行业协会首席经济学家、中国十三五规划专家委员会委员巴曙松先生,演讲题目是“中国房地产市场新特征与新趋势”。

巴曙松

巴曙松上台先调侃道,陈启宗先生是我认识的香港朋友里边普通话讲得最好的~~

巴曙松:城市化的流动速度在减缓,人口结构发生变化。1998年到2010年,中国进入到一个快速的城镇化阶段,大量的农村人口向城市迁移,2015年中国的城镇化率是56.1%,相比之前有大幅的提升。

巴曙松:中国的居民杠杆率近年来增长非常快,从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。

2016年这个数字估计会超过43%,到44%,而每一轮房价的上涨,都伴随着居民杠杆率持续的提升,而在房价平稳的时候,杠杆率也总体平稳。

巴曙松:反而,我们中国居民的债务却很低,截止到2015年,中国居民的债务DGP比不到40%,英国、美国已经到80%以上,日本也超过了60%。

巴曙松:中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46,已经超过日本的泡沫时期的水平,而且目前仍在飞速上升,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,我们预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

巴曙松:2015年以来,一线、二线城市的房地产销量价格持续升温,库存下降很明显。而三四线城市则呈现出销售低迷,去库存压力比较大的情况。北京市场热,传导到周边的廊坊、固安市场,它的交易量和房价上升得很快。

巴曙松:以上海为核心的长三角都市圈的区域同化,我们看到的价格的走势,近年来趋同更强,南京、苏州、杭州等重点二线城市跟随上海,在2016年上半年表现也很好。

巴曙松:另外一个趋势是一线城市的二手房化,2015年以来,一线城市二手房市场成交占比上升加快,而且二者之间的差距逐步扩大,2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍,而2016年上半年,该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。

巴曙松:另外一个趋势是一线城市的二手房化,2015年以来,一线城市二手房市场成交占比上升加快,而且二者之间的差距逐步扩大,2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍,而2016年上半年,该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。

接下来继续进入的环节是第二场博鳌铿锵行主题讨论的环节。万宝之争纷纷扰扰延续一年,是资本无情还是企业亟需良治?

博鳌铿锵行主题讨论二的主题是:万科困境市场法则与产权治理。

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生著名经济学家、全国政协委员、政协经济委员会委员贾康先生朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明先生著名经济学家向松祚先生阳光100中国控股有限公司首席运营官林少洲先生参与讨论。

陈启宗:要是万科没有了王石、没有了郁亮,没有了他们的团队,万科还是万科吗?那你在买什么东西?前海人寿到底在买它的土地储备、品牌,还是买什么东西?

田明:我觉得是在买好几样东西,万科上市的地位,以及万科的品牌。还有万科手上所有的经营的资源,土地、团队。

田明:王石有一个判断,他觉得在中国,名、利、权不可能都拿,他要的是出名.亲耳听王石说过,希望把万科搞成像汇丰、GE这样的公司

田明

向松祚:万科股权之争,比好莱坞大片还要精彩的权力、金钱、美女、桃色新闻“中国版大片”

向松祚:万科是王石创办起来的,他每年拿5000万这算多吗?世界上最大的房地产公司的创始人一年才拿5000万,我作为一个局外人,我也为他抱不平。

向松祚  著名经济学家

陈启宗:职业经理人一年拿5000万,这件事反过来就是这样,我知道有些政府官员最近下海,他下海之后,他的收入是之前的10倍。他不下海才怪。

贾康:我觉得更多的可能性是要趁着自己还可以下海去拿那个10倍以上的收入,只有很少的人愿意拼一把,放弃原来很高的收入到体制内争取熬到有所作为的境界上。

向松祚:所以我觉得万科的股权之争是一个标志性的事件,它迫使我们必须要深刻思考。从智慧层面来讲,还是要用中国人的智慧,就是“中庸”,资本的力量和职业经理人的力量要达到完美的平衡,但是有很多人很极端。

“万科困境市场法则与产权治理”主题讨论结束。

接下来是第三场地产精英博鳌论剑,主题是:增长极限复苏与分化的市场边界。

本场讨论有两位主持嘉宾,一位是香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生,另外一位是中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松先生。

参与对话的嘉宾:著名经济学家、全国政协委员、政协经济委员会委员贾康先生;金地集团董事长凌克先生;凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生;路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生;旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生;保利地产集团副总兼东南区域董事长余英先生;阳光城集团股份有限公司总裁张海民先生;上海红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长张华容女士;海亮地产控股集团总裁周迪永先生。

单伟豹:健康和养老产业的体量非常大,是一个十万亿级的产业,但是它很难做,没有国家的政策是很难做的。旅游这一块我们做得比较大。

张华容:红星美凯龙商业地产在去年年底、今年年初的时候,公司的战略提出三架马车,一个是商业地产开发,一个是金融,第三个是商业运营。

林中:我们公司把合作视同一种战略,从战略来讲,我们就是优势互补、共同发展、共同进步。我们跟香港恒基、置地合作,都是发挥各自的优势,在1+1>2的情况下来进行合作的。

陈启宗:一个成熟的市场并不表示它没有赚钱的机会,房地产永远还是一个很可为、很可赚钱的地方,特别是因为中国那么大,你不在一个地方过热,可能另外一个地方刚刚开始热,你就要很灵活地从一个地方跳到另外一个地方。

余英:我是来自保利地产的,我想回应一下这个题目,“改变的力量”,论改变就有变和不变,保利地产在不变的就是坚持5年前我们制定的3+2+X的城市布局,3是三大都市圈,2是成渝城市群和武汉中部城市群,X就是若干个其它的城市,我们这几年坚持在这些区域,我们重仓3大都市圈,这是我们不变的。

余英:我们制定了一主两翼,一主是房地产,两翼一个是金融,一个是服务,这是坚持不变的。

贾康:现在二手房的交易越来越多,二手房伴随的还有一个概念叫做老旧小区,老旧小区需要做什么样的改造呢?就是过去没法配电梯的多层住宅,现在越来越明显地需要配上电梯了,谁在这方面捷足先登,这个市场是客观存在的,至少我观察中国已经形成的存量里面。

第三场参与讨论嘉宾合影

上午的直播就此结束,小编也随嘉宾们一起用午餐去了~

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