益阳买房较佳时机是何时? 14个关键点你需懂

益阳资讯助手 2018-03-19 10:41:48
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​在益阳买房,何时买,就是大家经常问的买房的较佳时机的问题,它涉及到人们关心的经济形势、房价走势、限购政策、房企节奏和自身情况。

在益阳买房,何时买,就是大家经常问的买房的较佳时机的问题,它涉及到人们关心的经济形势、房价走势、限购政策、房企节奏和自身情况。

在此,我将通过外在和内在两个部分,对何时买进行论述。

外在因素

任何一个商品,都有其遵循的市场规律,只是有的明显,有的隐晦,有的周期长,有的周期短罢了。而房产,即便作为一个刚性需求与投资需求混杂的大额商品,即便作为具有浓浓社会主义特色的「中国制造」,也依旧如此。

先从益阳开发商的「推盘」角度入手:

1)每年的 6 月 30 日、12 月 25 日是房地产企业的两大营销节点,带着钱在这两个节点前到售楼处,放心,营销经理都会出来给你破底价。(仅针对已上市房企,因为这两个节点是考察上市公司业绩的节点,很多开发商为了冲业绩,会选择一定程度的薄利多销。)

2)现在的开发商为了防止尾盘卖不出去,会将较好的户型和最棒的位置留到最后,当然,价格也必然是整个项目最贵的。但是,当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时,你就有了用较少的钱买更好的房的机会。

3)一个分若干期开盘的项目,会一期比一期卖得贵,排名前列期的排名前列次大开盘,一定会是优惠力度较大、整盘价格较低的那次,即便之后楼市下行,但不到生死存亡万不得已,开发商是不会降价的,因为一降价就是自己打脸。

4)中国的开发商都是贷款建房,所以「回款」对于开发商都非常重要,每多一天,开发商就要多给银行很多的利息,都要多支付大量的管理费、营销费、员工工资,所以,对于小型开发商长期卖不掉的尾盘,具有很大的议价空间。

再从政策与经济规律切入:

1)房价高速上涨有几大通道:传言-规划-动工-建成。以通州为例,传言通州可能成为副中心时,房价集体涨了一轮,北京市正式确定通州为副中心时,又集中上涨了一轮。所以要买的话,较好在这几个节点之前买,可以立即升值。所以,在买房之前,不如问一问政府部门的朋友,看一看所在城市的政府网站,至少,多关注一下新闻联播。

2)很多的销冠项目,并不是因为产品好或者销售好或者地段好,仅仅是因为贴着地王或楼王销售。举例来说,作为房产商,我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品,所以卖到了 10 万每平,我比它早拿地早开盘,产品也没比它差多少,原来我卖两万,现在为啥不能卖 4 万?所以,在地王和楼王出现之前购买周边楼盘,是很好的选择。

3)在北京、上海这种存在限购政策的城市,或者更有甚者如通州这种存在双限的区域,因为供小于求才会限,只有到了真正放开限购的那一天,房价才会真的高到不需要用政策调控的程度。所以,至少在近 10 年,只需考虑涨得快还是涨得慢,所以越早购买,价越低,但仍需考虑个人资金流。

4)二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系,而往往一手房价得是市场控制房地产商,由房地产商决定的。但二手房价、房租直接由市场调控。所以,二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。

5)在楼市利好政策出现之时,尽快买,因为房价还没来得及涨;在楼市利空政策出现之后,尽晚买,因为房价还没来得及降。

抛开以上这些,路可以修,人可以搬,地铁可以开通,新区可以申请,但少有不能复制的,是山川湖泊构成的环境。所以,单从居住的角度,要么依山,要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。

接着,再聊聊房价走势,中国自改革开放以来,一二线城市,尤其是一线城市的房价,几乎涨了 30 年,在未来可以预见的很长一段时间内,房地产依然很难进入下降通道。因为中国仍然是发展中国家,中国的城市化率依旧在逐渐升高,且会越来越高。这也就是很多人说的「买房的较佳时机在去年」背后的逻辑。

所以,就真的是越早买越好吗,真的就是有钱便买房吗。当然不是,因为当所有人都这么认为的时候,未来的上涨空间,就会被大量透支,就会横盘很久很久。并且,我们还要考虑最最重要的内在因素。

内在因素

什么是内在因素?就是我们自身的状况,可以简单地归纳为当下及未来的财务状况、家庭状况等。

1)若是首套刚需自住,资产够付首付款,且后期偿还住房贷款并不会明显降低生活质量,则可以考虑购房。

2)若是投资为主,自住为辅,则是要考虑到自身理财的年化收益率极有可能弱于未来房价的年化涨幅(10% 较为合理),且不会因为创业等原因于未来需要大量现金,则可以考虑购房。

3)不希望错过未来可能的上涨,且能接受今后或许的震荡。

4)夫妻结婚前(婚房)、孩子上学前(学区房)、本人换工作前(社保连贯、易于贷款),都是考虑购房的时间。

5)因为是大额商品,所以无论时间再紧迫,也需要在家庭成员全部达成共识之后再进行购买,否则,很可能因为鲁莽行事而带来家庭矛盾。

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