地产行业降维论:土地供给减少融资成本上升

21世纪经济报道 2018-09-06 20:28:00
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日前,在2018中国房地产业战略峰会中,亿翰智库董事长陈啸天提出“行业降维淘汰。房地产行业发生了翻天覆地的变化;从纵向角度来看,房地产从增量进入存量发展阶段。

日前,在2018中国房地产业战略峰会中,亿翰智库董事长陈啸天提出“行业降维淘汰,企业升维精进”,他认为,过去二十周年,随着经济的发展、社会的进步、需求的结构化条件,房地产行业发生了翻天覆地的变化;从纵向角度来看,房地产从增量进入存量发展阶段;从规模角度来看,房地产行业从粗放转向集约、精细化发展,同时不断向着细分、专业化领域进化。

陈啸天认为当前整个行业已经出现降维的趋势:土地供给少,隐患多;大量企业融资成本升到12%、18%,甚至20%的水平。行业降维意味着企业需要在战略、杠杆、产品、技术、服务、机制等方面升维。

与此同时,亿翰智库发布了一年来的系列研究成果,涉及房企综合实力、品牌、商业、社区、产城等七个方面。2017年综合实力TOP200房企平均净利润率实现逆转,盈利能力增强,2017年,TOP200房企整体风险可控,净负债率100%以下的房企占比约55%,但需警惕债务集中到期偿付风险。

中国房地产业协会原副会长朱中一指出,从长期来看,我国的房地产业起码还有十年左右的发展期。他认为这是城镇化持续推进、家庭结构的变化、城市更新等几个原因决定的。

首先,也是最主要的原因,是我国城镇化还在持续推进。我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%,户籍人口城镇化率为 43.35%。按照国务院发布的《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%,届时我国人口也将达到14.5亿的峰值,预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。

其次,就是家庭结构的变化:二胎政策的放开,单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高,新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。

另外,城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也需要房地产业在产业园区地产、物流配送中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展,提供相应的配套和服务。

上述业内人士指出,2030年以后,存量市场的更新改造、二手房的交易、加上必要的新建项目,也会是一个很大的市场。

但朱中一也指出,高负债和高杠杆必然带来高风险,这种增长模式不可持续。在把握风险控制的前提下,拓宽融资渠道,提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。短期来看,在当前银根收紧的背景下,房企确实面临成本提高、融资困难等问题。在把握风险控制的前提下,拓宽融资渠道,提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。探索房地产资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITS)和商业地产抵押贷款支持证券(CMBS);鼓励企业通过兼并重组对土地、资金等进行资产重构;通过合伙人制度、企业联合开发经营等实现利益共享、风险共担。

房企对商办物业仍持谨慎态度,2017年商办项目投资额增速放缓,进入2018年之后,新开工面积出现下跌。据了解,企业持有运营投资物业能赚钱,毛利润率达70%,但营业收入占比仍较低。

随着地价和融资成本的提升,未来房企净利润的持续提升存在较大压力,房企多元化转型趋势更为明显。比如,社区服务行业规模增长空间巨大,百强社区服务商集中度加速提升;为谋求融资最大化,社区服务商寻求主板上市或将物业费进行资产证券化;59家典型社区服务商ROE为24.5%。此外,租赁住宅市场空间巨大,预计2020年规模将达1.6万亿,但集中度低,行业竞争格局尚未形成。

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