益阳买房一手房买房流程全掌握

搜狐焦点益阳站 2018-03-19 10:54:17
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益阳买房一手房的买房流程,其实并不复杂。

益阳买房一手房的买房流程,其实并不复杂。

说一个极端的案例:做置业顾问的时候,我曾有一个客户,她在大概下午一点的时候到售楼处遛弯儿,说是路过进来看看,我便准备按照流程给她介绍区位图、沙盘等。但她执意要看样板间,拗不过就带去了,讲了大概 10 分钟,她接到了一个电话说是好友约她一起去买衣服,就不打算往下听了。然后她就掏出银行卡,开始交定金。没错,不是订金,是定金,原则上不能退的那种。整个看房买房流程下来,她花费的时间不足一小时。

当然,这只是一个非常特殊的案例。大部分的买房者,都不会如此草率地做出决定,而对于初次买房的我们,就更需要慎重一点,再慎重一点了。

首先,说一下在到达售楼处之前,我们可以如何做。

去售楼处之前,我们可以选择通过中介来帮忙,好处是中介会根据你的需求,给你推荐在他所在区域内,适合你的若干楼盘。

房地产中介的最大特点,就是对他所在的区域了如指掌,网络上的信息可能有差错,可能更新不及时,但房产中介的信息大多数情况下都是准确且及时的。

而你作为买家,也不需要单独支付给一手房的中介公司费用(部分公司除外),因为他们会通过向开发商索要中介费来赚钱(但羊毛终究出在羊身上)。大部分情况下,我们普通人自己通过砍价所达到的最终房款金额,是很难低于中介与开发商达成的共识金额的,所以此时,大可不必绕过中介公司。

当然,如果你有足够的自信或者关系,你依然不必通过中介公司买一手房,由于互联网技术的发展,获取房源的渠道也越来越多。一众房产网站,都可以成为你获取房产信息的利器。

在去售楼处之前,你最好先了解一下该楼盘的具体区位、产品种类和总价情况。否则,如果你的预算只有 100 万,却到了一个最低金额 800 万的小区,说实话,也挺尴尬的。

到了售楼处,就会有一个置业顾问(销售)来专门陪同你看房了。

置业顾问的接访,是按照一定顺序的,不可以越级。当然,如果你实在看不上接待你的置业顾问,确实可以要求更换。而第二次来访同一个项目的时候,千万要告知案场客户大使(负责进行登记的售楼处工作人员)上一次接待你的置业顾问是谁,否则,很可能会因为自己的疏忽,导致两个置业顾问间的一场厮杀(真事儿,我见到过不止一次)。

置业顾问开始接访后,会简单寒暄几句,问明你对项目的了解程度、买房目的、预算金额、是否具有购房资格等基本信息。之后,会先为你介绍整个项目的区位图,其中会包括项目所处位置、周边商业、交通、医疗、教育配套,以及一些重要的山川湖泊、名胜古迹、大型产业园区等。需要谨慎的是,这一部分的「距离」是一个非常不精确的信息。

举例来说,我做置业顾问时,所在的项目在北京的六环边上,接近六环的位置,但我们会说,位置在「五环外、六环内」。先说五环,再说六环,这样,项目就感觉前进了一环。

而从我们的项目到通州新城核心区,要大概 5 千米,我也只会说 3-4 千米(销售说辞如此)。所以,在听区位图时,数字没有必要尽信,如果真想了解距离,用一下手机里的地图软件,便都会清晰。

再之后,就是园区沙盘。这一部分会介绍园区的容积率、绿化率、占地面积、建筑风格、在售楼号和所售户型。

这部分是比较有价值的部分,你可以了解到这个楼盘最新的情况,可以问近期的销售情况(可能不会说)、哪个户型卖得最多(可能会骗你)、哪个户型现在有特价房(可能都没有)、近期会有什么促销活动(可能一直有)。

接下来,置业顾问会带你去看样板间和逛园区,如果样板间在售楼处内,就会先看样板间,否则的话就会以绕圈的方式,先看一半的园区,看完样板间之后,再看另一半园区。

看园区的时候,可以问一下在售楼处不方便问的信息。比如通过什么方式可以获得更大的优惠(有时走中介、有时走外联、有时找关系);哪套房源最实惠(每一个有上进心的置业顾问都会对销控表上的特价房源了熟于心。当然前提是,你认为这个楼盘值得买。

而在看样板间时,我们主要看的并非装修,而是户型设计、层高、楼间距。此部分内容在第一章节里有讲过,不再赘言。样板间的装修,多是豪装,目的是让你具有买的冲动,所以,即便你非常喜欢样板间的装修风格,也要记住,装修并不在你的考虑范围之内,至少软装不在。

在此多说一句,样板间在项目的尾盘阶段也会进行销售,不过由于样板间是以展示为目的,很可能在看不到的地方存在隐患。

而自己雇佣的装修队,出现问题可以去找相关负责人,但直接买下的样板间,却很难去进行维权。同时,一旦出现问题,拆装修再重新装,花费绝对不小。但是,如果在买样板间之前,都把这些权责利害确定清楚,该买依旧可以买。

看完样板间,销售就会把你再次带回售楼处,拿来户型图和楼书,如果你感兴趣,还会帮你计算首付款,告知你交定金之后补齐全款的时间,以及所需携带的资料等信息。

在这里,我来把在售楼处缴纳的一些款项说清楚些。因为不同地区、不同公司、不同时期的差异,售楼处收取钱款的称谓也不尽相同。

有的售楼处,是按照「订金/诚意金-定金-首付款-全款」的方式收取;有的是按照「小卡-大卡-首付款-总房款(银行给出)」的形式收取;有的直接简单粗暴地「定金-首付款-全款」,形式虽有不同,实质却大同小异。

订金/诚意金/小卡的金额在 1 千元-1 万元不等,可能更多或者更少,但需要记住的是,订金/诚意金,是明确可以全额退款的,如果不想买的话,下一次带着收据到售楼处,就可以全额返还。而订金/诚意金的作用,则是帮你预留大约 1-3 天的时间,这段时间是给你考虑的时间,1-3 天之后,便不会继续保留你看好的房源。

定金的金额在 1 万-5 万不等,有的豪宅可以达到 50 万,但更多是噱头。原则上定金是不能退的,相应地,在交定金到补齐首付款的时间段内,售楼处也不能一房二卖。定金的意思,就是交了这笔钱后,便定下这套房是你的。而如果你违约,售楼处会明确告诉你:定金不退。

不过,我们难免会遇到种种意外,如果真的有特殊原因需要退定金,如何是好?

这时,一手房的优势就出来了,可以通过销售,说明理由要求退定金。如若开发商不同意,就告明销售,自己会向当地住建委进行投诉,因为国家规定,开发商不得以任何名义罚没买房人定金。这个时候,开发商就会服软,大多数情况下会选择全额退款。但如若全部是买方的责任,也会罚没部分房款。而只要没有进行网签,都可以进行退款的。如果自己不善于维权,还可以雇佣专业的房产律师进行解决,这无需担忧。

交完定金后,就是回家凑首付款和准备贷款资料了。期间会留有 10 天左右的时间(多加时间需要提交申请),只要在这个时间之内补齐首付款就万事大吉。

交首付款的同时,就要签署购房合同,购房合同的款项很多,基本没问题,即便有问题也不能修改。做地产营销的这段时间,我从来没有见过一个购房者能够有修改合同的权利。不过违约的倒是不少,这是后话。

所以,我们要么签,要么买,仅此而已。那么,我们就不看合同了吗?当然要看!要看合同上房屋面积、房号、姓名、地址是否存在错误,也要看合同里的补充条款究竟都写了什么(几乎所有合同的正本都没有问题,但很多合同的附加条款会有霸王条款、免责声明),如若发现问题,需要当场向置业顾问提问,如果对方解答不了,就找案场经理、案场营销总监。

如果你无法接受附加条款,可以选择不买。但从签署协议之日起,合同便具有了法律效益,售楼处也基本会在当天或次日将信息提交到住建委网站上。

关于贷款的办理,我在「怎么买」中有详细介绍,不再赘述。

办完贷款,便是等着放款和按月还贷款了。如果你跟我一样,买的是期房,那么不好意思,直到交房之前,我们都无法住进去,没有享受到任何舒适,却要按月还贷款,这样的心情,的确不好受。

而如果你买的是现房,就可以在银行放贷之后,到售楼处或物业去收房了。收房时,要带上购房合同、发票、身份证、户口本等材料,要缴纳契税、公共维修基金、物业费等金额。其中的大头是契税,根据买房的平米数、是否为首次、所在地,也会有梯度差异。以我买的房为例,因为当地政府的政策,我的契税是直接被免除的(毕业生购房优惠政策)。

如果你是期房收房,由于开发商的计划和实际多少会存在偏差,所以期房面积和实际面积会有些差距。此时会遵照多退少补的原则,单价也是按照当时的协议单价计算。

值得注意的是,如果实际误差大于 3%,则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条第二款规定,「买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在 3% 以内(含 3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出 3% 部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面移的,面积误差比在 3% 以内(含 3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过 3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。」虽然说现在这种事情越来越少发生,但一旦发生了,我们也一定要用法律的武器保护好自己,切记。

交完各种税款,就可以在销售的陪同下,去物业领钥匙,然后去自己所购的房子内验房收房了。验房师都会比较专业,为你对房屋进行检测,主要是各种硬装的质量、房屋漏雨与否,而如果你不信任开发商的验房师,也可以自己通过某宝雇佣第三方验房师。无论如何,你一定要仔细一点,再仔细一点,因为一旦房屋交到了你的手上,出现了除了漏水等问题,橱柜、门窗的损坏,开发商和物业都是不会进行维修更换的。

收房结束后,一手房买房的全过程,便可以欢乐地完结了。

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