益阳买房:买房的条件达到没?

益阳资讯助手 2018-03-19 10:37:13
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从全球来看,人们购买首套房的年龄多在 35 岁左右,而中国人呢?则普遍在 25 岁上下。我们不得不承认,中国的父母是全球最照顾子女的父母,但是,过早购买房产,过早房贷束缚,也确实遏制了部分年轻人的「可能性」,有多少的「爱」最终成为了「碍」。这是每一个中国家庭都需要思考的问题。

要买房?——对!

有钱吗?——有!

买!

等等!毕竟是一个动辄百万的买卖,先别急着交定金,且容我们再思考一二。

对于首次购房的小白,与其担心会错过买房的较佳时机,不如冷静地思考是否当下是自己买房的较佳时机。而这个思考流程最开始,就是要思考「谁来买」。

谁来买?不是思考把这个房子放到自己名下、父母名下、还是妻儿名下。是考虑要买房的你,有没有达到买房的条件。当然,也不是什么满足五年及以上社保纳税的这类限购条件,而是我们自身的条件。

买房还有条件?有的,而且还不止一个。

根据买房目的的不同,买房人的条件也有不小差异。如果你已经有两套房了,而且想买的房在澳大利亚,那么你就要考虑自己未来是否要移民,以及这样的房产买下来后由谁打理的问题。

由于,这一次我们只说首套房,所以,在「谁来买」这方面,要比其他的买房形式简单一点。主要考虑如下两个问题:

手上可用资产,是否够付首付;后期偿还贷款,是否会产生压力。

人生规划是否足够清晰。

接下来我会详细展开这两点。当然,若你是富二代或者 CEO,可以直接忽略下面的内容,全款买套房,即便不住,也可以当作投资,就是未来的房产税可能不太好办。

手上可用资产,是否够付首付款;后期偿还贷款,是否会产生压力

早些年,房价一两千一平时,我们也没什么理财意识,买房都是全款,但现在,随着房价的急剧攀升、居民理财意识的萌芽,越来越多人开始选择贷款买房这一方式。

所以,掌握房贷的基本常识就显得越发重要。

首先,首套房贷对我们非常重要,不应该轻易用掉。关于房屋贷款的详细内容,我会在后面「怎么买」中进行详细说明,在这里,仅说金额部分,用于快速决策。

首先是贷款利率,目前 5 年及以上贷款,银行的基准利率是 4.9%,公积金贷款的基准利率是 3.25%。而作为社会主义国家的一大居民普享福利,我国的首套房的贷款利率可以打折(多则八五折,少则九五折,曾经有过七五折和八折),同时,房产贷款也非常容易通过审批(近段时间贷款收紧,也出现了因被拒而悲剧的情况),而且,无论企业单位还是事业单位,只要是合法工作,用人单位基本都会为我们缴纳住房公积金,也就是大家常说的「五险一金」里的一金。而这一金,放在银行里基本没有利息,一般情况下又提不出来,只有买房(部分城市租房也可提取,跨地域时也能提取,比如北京)才能提取。所以,才几年光景,贷款买房,就已经占领了寻常百姓家。

只是,我们要准备多少首付?贷款多少年?选择什么方式贷款呢?且容我细细道来。

我国幅员辽阔,各个城市间的房产市场情况差异极大,所以很难找出一个固定的数值,但是,首套房的首付款,也都在总房款的 20%-35% 之间。也就是说,一套价值 100 万的房产,因地区不同,首付款在 20-35 万元之间。反推回来,如果我们有 40 万的初始资金,在 20% 首付的地方,就可以考虑 200 万的房子。

如此说来,如果手里有 200 万,就可以考虑 1000 万的房产咯?是,也不是,因为除了首付款之外,我们还应该考虑后期的还款情况。

如果你首付 200 万,只贷款 5 年,那么若是贷款 800 万,选择等额本金,猜猜排名前列个月需要还多少?16.5 万!所以,在确定好首付之后,还要考虑后期的偿还贷款能力。

而且,银行也不傻,银行工作人员会根据你的收入证明、银行流水、不动产情况来衡量你的还款能力。一般来说,月供在个人总收入 1/2 以下,是比较适中的,也就是说,如果你的税后总收入在 1 万,那么扣除公积金外,每月还款 5000 元及以下,银行是可以贷款给你,你偿还月供的压力也不会太大的。

所以,我们可以从月供来反推贷款金额、贷款年限和贷款方式。如果觉得算着太麻烦,可以使用任何一个搜索引擎,输入关键词「房贷计算器」,再按照实际情况输入年限和方式,算一算月供是否能够承担。年限越长,月供越少,但要支付的利息也就越多。

用等额本金的方式,前期还款压力大,后期压力则越来越小,适合打算提前还款(多于 5 年)的朋友;用等额本息的方式,前期还款压力小,后期还款的利息多,适合暂时囊中羞涩,并打算直接贷款至最后,或者买完后 5 年内便全额还款的朋友。

两种方式各有利弊,最终选择时,可以与银行的贷款办理专员详细了解。

而对于一定会买第二套房,又想把排名前列套房买在一二线城市的年轻人,在房产火热的当下,我建议首套房不选择公积金贷款,直接走纯商业贷款。详细原因,我会在后续「怎么买」的章节中进行解释。

我在购房时,就是因为确信自己会买第二套房用于改善或投资,所以才对排名前列套房使用纯商业贷款,而且选择的是等额本息方式,贷 30 年,较大比例的 80% 贷款。当然,还有开发商等不了漫长的公积金贷款审批、我的公积金缴存不多等原因。

但首套房走商业贷款,买在一二线城市,以较大杠杆,贷最长时间,并选择前期还款压力小的等额本息,确实是在人民币越发不值钱,房地产商不会等你审批半年,家家都会买两套及以上房产的当下,最合适的选择。

人生规划足够清晰

从全球来看,人们购买首套房的年龄多在 35 岁左右,而中国人呢?则普遍在 25 岁上下。我们不得不承认,中国的父母是全球最照顾子女的父母,但是,过早购买房产,过早房贷束缚,也确实遏制了部分年轻人的「可能性」,有多少的「爱」最终成为了「碍」。这是每一个中国家庭都需要思考的问题。

那么,何时才适合买房?

在你的人生规划足够清晰的时候。你已经确定自己未来会坚定不移地于某地扎根,已经不再幻想仗剑天涯,意识到了平平淡淡的美好,希望有一个家的时候。

而检验你是否真的到了这个程度的方法,也很简单——即如果你买房之后,房价就再也不涨了,一稳就稳了 10 年,你会不会慌?(看到这里,停下来,想一想,再继续看下去。)若你把房产当作自住的家,而不是一个钢筋水泥垒起来的投资品,就不会那么慌。毕竟,家是无价的,而且是你可以享受 10 年的住房。

当然,若你不是一个普通人,准备在接下来的十年间获得财富自由,你也可以把排名前列套房直接作为投资品。可同样需要问自己,一旦未来房价震荡,自己是否能够承受得住。

无论是自住还是投资,对于排名前列套房,我们最该问自己的问题,不是「我什么时候买」,而是「我买了,不会后悔吗?」要想回答这个问题,我们就要先问自己,为何买?

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