房屋面积差异的处理——面积缩了水,房款是否退?

搜狐焦点益阳站 2018-04-03 21:05:41
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房屋面积差异的处理——面积缩了水,房款是否退?

【案情简介及争议焦点】

2006年12月14日,杨某购买银行所有的房屋,协议约定价款180万元,银行持有的国有土地证和产权证分别显示土地面积为395.79平方米、建筑面积为724.16平方米,协议对四址地界表述为“以上两证权属界定为准”。经双方勘查丈量后,杨某支付了购房款,因办理过户手续时,被国土局以土地证上登记面积中部分空地面积属银行与他人共有使用权不能过户为由不予办理过户。杨某遂主张退回少算面积的地价款40万元。

争议焦点:1.协议关于权属界定的约定效力?2.杨某诉讼请求是否成立?

【裁判要点】

1.权属界定约定应为有效。杨某与银行签订买卖协议,根据国有土地使用权证和房屋所有权证,双方共同现场勘查丈量,杨某应知银行出让的房屋所附带空地属共有,合同对四址地界表述为“以上两证权属界定为准”,该协议意思表示真实,符合法律规定,应予保护。

2.应驳回杨某的诉讼请求。杨某主张对共有权属面积部分土地进行价值评估,由银行支付非属自有使用权部分的相应偿付价款,不符合国有土地出让的法律规定,依法应予驳回。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《测绘法》(2002年12月1日)第20条:“城市建设领域的工程测量活动,与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量,应当执行由国务院建设行政主管部门、国务院测绘行政主管部门负责组织编制的测量技术规范……”《合同法》(1999年10月1日)第44条:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”第54条:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第55条:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”第56条:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”第132条:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”

2.部门规范性文件。建设部办公厅《关于〈关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示〉的复函》(2005年5月27日):“……临街商铺依照有关规定分割为不同商业单元的,其底层外走廊不论是否有柱,是否有维护结构,各商业单元的客户和其他不特定的社会公众均可通行。因此,临街商铺底层外走廊属于《关于房屋建筑面积计算和房屋权属登记有关问题的通知》(建住房 〔2002〕74号)第三条第(八)项规定的‘作为公共道路街巷通行’的情形,在房屋权属登记中,不计算建筑面积。”建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(2002年3月27日建住房〔2002〕74号)第1条:“在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。”第3条:“……临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积……”

3.地方司法性文件。辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见(之一)》(2004年3月27日)第10条:“……(5)合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则。按套(单元)内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式,依约定处理。合同未作约定的,按以下原则处理:(1)面积误差比在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比超出3%时,买受人要求退房的。人民法院应予支持。房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人……”

4.参考案例。2011年9月北京某房屋买卖合同案,法院认为:陈某在签订买卖定金协议书前已对涉案房屋进行现场勘验,对房产中介出售的房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了了解,故对陈某关于房产中介出售的房屋面积与实际面积不符以及房产中介在签订买卖定金协议书时未向其出示涉案房屋的代理出售公证委托书和相关证件、房主也不在场的意见,不予采纳。依照双方当事人在买卖定金协议书中的约定,陈某无正当理由不继续履行合同,定金1万元不予返还。2011年5月浙江某房屋买卖合同案,法院认为:如何理解双方签订的房屋买卖协议第4条:“若房屋面积与架空层面积与房产证上的不同,应以房产证上为准,购房款多退少补”。卖方认为该条约定是指应以房产证上的面积计算房价;买方认为该条款中的约定是指房屋面积,并不包括阁楼面积,根据本市相关文件规定5楼阁楼是不计价、不计面积的。本院认为,一是根据当时卖方享受的拆迁安置政策看,5楼不上浮,不下调,阁楼不计面积、不计价;从该条文理解阁楼是住宅房屋一个整体的从物,应当随着主物转让而转让。二是根据双方签订的房屋买卖协议中房屋面积与房产证面积是否相符,本院认为应当是符合客观实际情况的,根据卖方提交的房产证记载建筑面积为198.24平方米,但从附记中记载其中包括阁楼一间,建筑面积为61.6平方米,实际房屋面积为136.64平方米与双方签订房屋买卖协议相符。三是双方签订的房屋买卖协议中的房屋面积与房产证面积是双方当事人对第5楼房屋实际面积的理解,并不是双方当事人之间对阁楼要求计算价款的特别约定,故卖方要求支付阁楼价款的事实理由及依据不足,不予支持。2011年3月重庆某房屋买卖合同案,法院认为:卖方售房时,该房屋已经竣工并交付使用且具有产权证,登记的面积为112.37平方米,虽双方在合同中载明了房屋的总价款和房屋面积,但双方是以房屋一套为单位商议的房价款,并非按房屋面积及单价计算,且新旧两证的标的物均系案涉房屋,权证对象系同一标的物,因采用的计算房屋面积标准不同,公摊面积的分摊方式计算方式不一样,造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差,房屋实际面积并未发生实质性的变化,故卖方以增加面积10.87平方米,应由买方补差价2.7万余元的诉请不予支持。2011年2月河南某房屋买卖合同案,法院认为:根据双方协议约定,房屋面积以实际面积为准,参照双方认可的诉争房屋的面积计算,故房屋实际面积是房款是否付清的关键。该房屋经房管局丈量,面积为277.16平方米,同时双方庭审中认可的讼争房屋的面积也为270平方米左右。买方虽已付清全部房款,但不能确认其多支付卖方房款的具体数额,故对于买方要求卖方退还其多支付的房款1.7万余元的请求不予支持。2010年3月上海某房屋买卖合同案,买方主张与卖方签订的厂房转让合同中约定的总面积为1300平方米左右,而实际的房地产权证上注明的建筑面积为858.89平方米,即便算土地面积亦只有1121平方米,与实际的面积相差很大,卖方对该厂房熟知而买方租用仅3个月有余,故卖方将858.89平方米的厂房作1300平方米出让,致使买方利益严重受损,卖方应返还不当得利。法院认为:买方在受让该房屋前,已承租系争房屋3个月有余,对此应认为买方对该受让的厂房有足够了解,尽管该转让合同所约定的总面积与事后取得的房地产权证上载明的房屋建筑面积或宗地面积均有出入,且出入较大,然买方作为一名完全民事行为能力人,且在承租厂房相当时间后受让该厂房,应具有足够的认知程度,其应当对所产生的相应法律后果负责。从双方签订的转让合同中亦不能反映系按每平方米单价交易,买方在法定期限内亦未申请撤销合同,故买方主张超出房屋的实际面积外的价款为不当得利,缺乏依据,法院不予支持。2010年3月广东某房屋买卖合同案,法院认为:双方所签订房屋买卖合同约定房价20万元,在庭审中双方均确认实际交易价格为28万元,均未特别约定每平方米的单价,即双方实际系以套为交易单位,买方亦未提供证据证实在房屋交付使用后或合同签订后1年内,其对房屋面积差异问题向卖方提出异议,依照《合同法》相关规定,双方对案涉房屋以28万元成交,合法有效。现买方诉请卖方赔偿面积差异的20万元损失,依据不足,不予支持。2009年5月重庆某房屋买卖合同案,法院认为:案涉房屋买卖协议约定转让房屋的总价款6万元,未约定按平方面积买卖房屋,亦未约定以房屋产权转移登记时的房屋建筑面积多补少退房款,即使协议约定的房屋面积与卖方过户登记的房屋面积有差异,由于买方是以获取房屋总价款6万元为对价实际交付全部房屋给卖方,房屋面积差异不影响房屋总价款。故双方以6万元价格整体买卖房屋之意思表示真实,协议约定明确,不存在补缺性法律规定适用的情形,卖方不再承担按平方面积补付买方57.37平方米房屋价款的义务。

【同类案件处理要点】

二手房买卖合同未约定单价或是房屋面积以房产证为准等内容,应认定双方之间的房屋买卖是按套计价,且根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖一般双方都亲自到实地看房,买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都应事先了解,故对一方当事人事后要求补交面积差价款的,一般不予支持,但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。

【相关法律风险提示】

1.陷阱条款:“该房地产建筑面积91.5平方米,以房产证为准。”对买受人而言,通常会认为该房的建筑面积系出于房产证,且明确“以房产证为准”,不会存在任何风险。陷阱在于,该条暗含着购买方已就房屋建筑面积与房产证做了核对,已对房产证原件做了审核,故在该房为抵押性质、共有性质等影响合同履行和效力的情形出现时,购买人出于明知的主观状态可能会得到认定,甚至后果自负。广东佛山中院(2006)佛中法民五终字第330号“胡某与刘某等房屋买卖合同纠纷案”,法院认为:买受人审查出卖人有关房屋的所有权等情况是一项最基本的活动,买受人称在签订认购书前没有看到过出卖人的房地产权证和不知道该房屋已抵押的情形有违常理。故防范方法:不管房产证是在出卖方、中介,还是银行、房管所,都要想办法去看,眼见为实,而且不仅要看,还要验明真伪。即使真实,还是要就房屋实际面积与登记面积是否可能存在差异、房屋权属的原始取得是否合法、房屋权属是否存在其他纠纷导致移交出现障碍,做必要的留心。

2.持证权利人登记面积与实际产权面积或使用面积不一致,除了测量误差外,还存在过户时共有面积剔除的可能。陕西汉中中院(2009)汉中民终字第359号“杨某等与某农行房屋买卖合同纠纷案”中,受让人实地对权证面积进行测量,但对四址地界表述“以上两证权属界定为准”可能存在的风险未引起重视,导致法院最终认定持证人已事先对此权属瑕疵做了披露,风险应由买受人承担。

3.在明确约定房地产交易标的面积和价款情况下,买受人对最终能确定权属的受让面积减少补偿方案仍有必要约定。

4.二手房买卖协议约定总价成交,或虽有面积约定,但未约定单位平方米价格情况下,嗣后买方以实际面积与产权登记面积不符,诉请补面积差价的,一般不会得到支持。案见广东广州中院(2010)穗中法民五终字第456号“杨某等与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”;重庆江津区法院(2009)津法民初字第1420号“李某诉何某等房屋买卖合同纠纷案”。

5.二手房买卖前后,因采用的计算房屋面积标准不同,公摊面积的分摊方式计算方式不一样,造成新、旧证确定的房屋面积产生了误差,因房屋实际面积并未发生实质性的变化,当事人一方诉请补差价的,不予支持。案见重庆巫山法院(2011)山法民初字第328号“韩某诉代某房屋买卖合同纠纷案”。

6.二手房交易前,买卖双方实际上关注单价与总价,限于精力和测量条件,对计算基础的房屋面积的真实性往往关注不够,一旦出现实际面积、产权面积前后相差,容易产生纷争。对买方而言,对房屋面积真实性的了解,应不仅限于卖方手中的购房合同对面积的记载,也不仅限于房产证上登记面积,而是有必要在现场勘查时做一简单测量;对卖方而言,可以明确约定现有房屋面积的依据,不因将来产权证或实测面积的前后差异,而影响案涉房屋整体价格的确定。

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